6月5日，北京出让海淀、昌平、石景山4宗地块，总建筑面积约35.5万平方米，成交总价约130亿元。其中昌平、石景山地块分别被越秀、北京城建、未来科学城、贝好家联合体以及中海新城底价竞得，海淀宝山双子地块被中建壹品、金隅分食。 相比于昌平、石景山底价出让，海淀宝山双子地块尽管有溢价，但整体成交并不火热。0016地块竞价12轮，被中建壹品27.45亿元拍下，楼面价5.51万元/平方米，溢价率1.76%；0017地块竞价10轮，被金隅33.64亿元竞得，楼面价5.6万元/平方米，溢价率1.48%。 而在15日前，同为西四环外的海淀半壁店双子地块，火拼近百轮，被保利发展和北京建工联合体以45.45亿元总价、约12%溢价率成交。直线距离仅约3公里，为何宝山热度不敌半壁店？ 合硕机构首席分析师郭毅认为，相较宝山地块，半壁店更偏近四环，环线优势更为突出；在容积率方面，半壁店两地块容积率1.3、1.6，建筑控高15米，未来可能打造4层低密洋房社区，而宝山地块容积率2.1，控高30米（局部36米），预计规划9~11层的小高层住宅，这样的产品与半壁店低密洋房社区居住体感会拉开较大差距；教育配套方面，宝山地块规划的首师大附中，难以与海淀顶级教育资源相比，因而教育对地块价值加持相对有限。 从宝山地块来看，0016地块地上建筑规模约5.04万平方米，0017号地块地上建筑规模约6万平方米，地块距离地铁6号线廖公庄站步行距离约700米，距离西五环入口约800米，交通有一定优势，但配套相对缺乏，目前宝山主要依托阜石路沿线的石景山资源（如京西大悦城、山姆会员店）及锦绣大地批发市场，大型综合商业设施尚待提升。 此外，海淀近两年不断增加的住宅供应，也为宝山地块带来一定压力。据中房报京津冀统计，自2025年至今，海淀已成功出让朱房、树村、半壁店、宝山6宗地块，建筑面积约43.93万平方米，土地成交金额约363.48亿元。 在宝山北侧直线距离约2.5公里处，还有北京即将供应的西郊机场0007、0012地块和0018地块。可以想见，未来宝山地块入市或将直面半壁店项目、西郊机场地块和朱房、树村，以及石景山高端项目的竞争分流。 西黄村地块虽归属石景山，但距离海淀核心区并不远，与宝山地块直线距离仅约2公里。该地块距离6号线西黄村站仅 500 米，步行5分钟可达，800米可达西五环入口，适合中关村、西二旗等区域的有车一族。 与海淀半壁店、宝山村地块相比，西黄村的最大优势在于配套成熟度，西井社区底商密集，涵盖生鲜超市、餐饮、药店等，满足日常消费需求，5 分钟车程可达京西大悦城、当代商城、远洋春秋里，10分钟直达山姆会员店、居然之家，商业能级为3宗地块最高。 西黄村配套优质，但地块规划相对复杂。根据挂牌文件，地块规划建筑面积16.46万平方米，包含11.5万平方米住宅（648、650地块）与5.1万平方米公建（640地块），且地块被80 年代老旧小区包围，呈不规则狭长型，建筑布局受限，部分户型可能无法实现南北通透。 此外，挂牌文件中提到640地块内须返还地上建筑规模3.68万平方米商业面积，回购价格锁定3000元/平方米，低于建安成本构成财务刚性负担，对开发商资金实力要求较高。 当前，石景山在售项目有中海学府里、中海寰宇天下天境、长安源境一期（二期项目设计方案已公示）、长安玖章，元玺，以及即将入市的首钢璟悦长安等，再加上西黄村地块，石景山库存在快速攀升，就销售情况而言，未来西黄村或面临一定去化压力。 昌平北四村地块位于中关村生命科学园三期核心腹地，建筑面积7.99万平方米，其中0077地块建筑面积4.17万平方米，0078地块建筑面积3.82万平方米，容积率均为2.6，限高60米。 中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，北四村地块的核心价值依赖于轨道交通可达性与区域规划所确立的产城融合导向。当前，现有的昌平线生命科学园站（步行约15~20分钟）提供了基础的出行保障。更为重要的是，西侧约500米处已规划地铁19号线北延线及支线的始发站生命谷站，该站预计于2027年建成。该线路未来将成为连接海淀永丰产业区、金融街核心商务区以及北京中心城区的关键廊道，显著提升区域整体的交通效率与综合吸引力。 与此同时，强劲的生命科学产业基础持续为区域注入发展动能。依据《北京昌平区生命科学园CP01-0601~0603 街区控制性详细规划》，项目所在的CP01-0601街区被明确定位为“集基础研究、成果转化、配套服务和居住功能于一体的产城融合型科技园区”。 张凯认为，作为此规划区内稀缺的住宅项目，地块将充分受益于生命科学产业不断集聚的高素质人才以及随之而来的区域配套设施全面升级。因此，产业的高能级集聚与高效交通网络的协同效应，共同构成了驱动该地块发展的两大强劲引擎，为其长期增长奠定了坚实基础。 从周边新房来看，项目北侧龙湖观萃设计了15栋住宅857套房源，于2024年9月6日取证。截至目前已签约373套，去化率约44%，成交均价约5.65万元/平方米。附近新房还有建发城建文源府、建发珺和府，已经进入清盘阶段。 对于产品和房价预测，北四村两地块限高60米，容积率2.6，两项指标和龙湖观萃一样，参照龙湖7栋6~11层洋房和8栋17~18层小高层，户型覆盖77~129平方米二居至四居，项目产品或有所类似。按套均100平方米计划，约产出房源800套，房价预计在5.5万~6万元/平方米，适合昌平南、海淀北的刚需和刚改人群。